Вызовы девелоперов – возможности покупателей: что ждет рынок жилой недвижимости в России

Ситуация на рынке недвижимости сегодня

В июле 2024 года в России отказались от льготной ипотеки, что оказало существенное влияние на рынок жилой недвижимости. В тот же период новыми вызовами стали – усиливающиеся инфляционные процессы и повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Все это привело к потоку нарастающих с каждым месяцем сложностей. Эксперты прогнозируют, что запаса прочности отечественного рынка недвижимости хватит минимум до конца 2025 года. Пока застройщики держатся, так как у большинства есть накопленные ресурсы, которые они направляют на решение текущих задач, но основной проблемой остается нехватка оборотных средств, что ведет к пролонгированию темпов строительства.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков подтверждает, что в целом по стране объем строительства пока не снижается, а, напротив, в некоторых случаях демонстрирует рост. За последние пять лет в Екатеринбурге этот показатель вырос в два раза, но, начиная с 2024 года в уральской столице растут и объемы остановленного или замороженного строительства.

По данным Уральской палаты недвижимости, в целом по России вывод новых проектов на рынок в первой половине 2025 года сократился на 22 %, а объем продаж за этот же период упал на 26 %. По Екатеринбургу число сделок по продажам квартир в новостройках упало примерно в 2,5 раза по сравнению с успешным 2023 годом, когда рынок в рекордные сроки восстановился после «пандемийного» кризиса.

Эксперты отмечают устойчивый рост объема предложений на новостройки. Уже в начале текущего года количество выставленных на продажу квартир составляло порядка 50 тыс. К июлю их число превысило 60 тысяч, что стало рекордным, однако динамика продаж оставалась крайне низкой.

По данным Михаила Хорькова, объем нереализованных квартир на первичном рынке жилья Екатеринбурга за год увеличилось на 18 %, а за первое полугодие 2025 года – на 10 %. Это справедливо для большинства российских мегаполисов с большими объемами строительства.

Генеральный директор медиахолдинга «ФедералПресс» Надежда Плотникова

«Первые полгода 2025 года были непростыми: уход льготной ипотеки, удорожание денег, сложности с получением инвестиций для проектов, рост стоимости рабочей силы, а также многие другие сложности не могли не сказаться на состоянии рынка недвижимости», – отметила модератор беседы, генеральный директор медиахолдинга «ФедералПресс» Надежда Плотникова.

Главный источник проблем

В первом полугодии 2025 года наблюдается снижение доли выдачи рыночной ипотеки. Влияние на это оказала высокая ключевая ставка Центробанка. Сейчас стоимость рыночной ипотеки в зависимости от региона составляет в среднем 30–40 %, что делает данный инструмент практически недоступным для большинства россиян. Например, семье в Екатеринбурге нужно будет каждый месяц платить более 70 тыс за ипотечную квартиру. Если семья решится взять в ипотеку жилье повышенной комфортности, то ежемесячные выплаты могут достигнуть 130 тыс рублей. Средний срок кредита в Екатеринбурге составляет около 27 лет.

«Весь рынок держится на семейной ипотеке, она в последние месяцы восстанавливается, но восстанавливается достаточно медленно. Если в первой половине прошлого года 80 % сделок было с участием ипотеки, то в 2025-м – 62 %. Во второй половине 2024 года был серьезный провал, сейчас она постепенно восстанавливается», – сообщил Михаил Хорьков.

Сегодня в России эксперты отмечают такой феномен: владение собственной недвижимостью, даже с привлечением ипотечных средств, перестает восприниматься большинством россиян как символ успеха. Экономическая нестабильность оказывает влияние на систему ценностей населения, заставляя искать альтернативные варианты решения жилищного вопроса. Одним из наиболее заметных последствий становится активизация сегмента аренды жилья. Граждане, которые не могут позволить себе купить недвижимость, начинают арендовать ее.

Новые вызовы для застройщиков

Когда речь идет о рынке недвижимости, то зачастую говорят о трудностях, с которыми сталкивается покупатель. Но сложности испытывают все участники сделки, и застройщики тоже. Основная проблема, о которой говорят эксперты – нехватка денег как у покупателя, так и у девелопера. К тому же высокая ключевая ставка, помимо удорожания кредитных продуктов, привела к удержанию средств граждан на сберегательных счетах.

«Если ключевая ставка ЦБ все-таки будет снижена, то есть надежда, что покупатели все-таки достанут свои кошельки из банков и переведут инвестиции в недвижимость. Потому что других источников финансирования у отрасли особо нет. Особенно хочется отметить вопрос с подрядчиками: идут большие срывы по платежам. Кроме того, сократилось количество рабочей силы, за последние два года примерно в два раза», – отметил советник президента УТПП по строительству и недвижимости, член Общественного совета минстроя Свердловской области Вадим Шамшурин.

«Высокие ставки по вкладам – временное явление. При этом в массовом сегменте достаточно покупателей, которые стремятся сохранить деньги, прежде всего средства материнского капитала и личные накопления, в период турбулентности. И выбирают максимально понятный, удобный и надежный способ – вложения в недвижимость для себя и детей. При этом, даже несмотря на поэтапное сокращение объемов поддержки покупателей жилья со стороны государства, семейная ипотека продолжает оставаться ключевым источником финансирования таких покупок. Академический – исторически семейный район, который развивается комплексно. Мы строим дома и проектируем инфраструктуру для жителей, заботимся о создании комфортных условий и формируем востребованные условия покупки. Такой подход позволяет нам предлагать актуальный продукт и сохранять лидирующие позиции по объемам продаж и на рынке Екатеринбурга», – отметила заместитель генерального директора девелопера «Академический» (ГК «КОРТРОС») Нина Голубцова.

Директор по развитию и продажам «ИКАР Девелопмент» Владимир Щеколдин добавил, что, находясь в сложной экономической ситуации и имея различный запас прочности, застройщики меняют ориентиры. Если раньше формировались строгие количественные планы, например, по объемам строительства и продажам, то сейчас для многих на первый план выходит вопрос выживания. Исходят из конкретной ситуации, без далеких прогнозов.

«Мы понимаем, что тех цифр, которых бы мы хотели, не будет. Не будет 95%-й распроданности квартир при вводе дома в эксплуатацию. Сейчас для застройщика основная история – это закрытие банковского кредита, погашение процентов, и остаток денег придет от квартиры, которую можно реализовать и двигаться дальше. В настоящее время модель выглядит так, чтобы распроданность была хотя бы 65–70 % при вводе дома в эксплуатацию. Уже потом мы начинаем задумываться, чтобы была какая-то маржинальность и мы могли на этом что-то зарабатывать», – признался Владимир Щеколдин.

Девелопер отмечает, что сейчас основными моментами становятся своевременная выплата кредитов и своевременный ввод объекта в эксплуатацию. Вопрос прибыльности, по словам Щеколдина, оставлен «на потом».

Директор по развитию и продажам «ИКАР Девелопмент» Владимир Щеколдин

«Реализация на этапе строительства несет риск: получаемой суммы часто недостаточно для погашения кредита и процентов. Продажа всего дома сразу могла бы устранить этот риск, но это недостижимо в реальности. В ближайшее время ситуация вряд ли изменится, и 2026–2028 годы будут непростыми. Поэтому и перестраиваются все механизмы, включая ценообразование. Застройщики вводят рассрочки, хотя для нас это зло. Они могут оказаться необеспеченными и впоследствии «выйти боком», – отметил Владимир Щеколдин.

Новые возможности для развития рынка недвижимости

Инструмент, который позволил рынку недвижимости не только удержаться на плато, но и начать расти – индивидуальная рассрочка. Эксперты отмечают, что этот вариант сегодня предлагают покупателям многие застройщики. Однако и здесь сесть свои риски. Зачастую в желании привлечь клиента ею увлекаются чересчур сильно, допуская продажи через рассрочку до 40–50 % квартир на объекте, когда максимально возможный безопасный уровень не превышает 15 %. Следуя за покупателем, девелоперы активно увеличивают срок рассрочки, порой предоставляя ее на несколько лет. Есть еще один риск, на который решаются не все – продажа в рассрочку без первоначального взноса.

«Одним из дополнительных способов стимулирования продаж, которые показывают эффективность, являются дисконты. Ситуативно мы, конечно же, используем их для привлечения внимания к нашим объектам. Но ключевое решение – это надежные отношения с крупнейшими российскими банками-партнерами, которые предоставляют лояльные условия нашим покупателям. Среди актуальных программ – субсидирование ставок на специальных условиях и рыночная ипотека, ставки которой для покупки квартиры в Академическом существенно снижены и составляют 10–15% на весь срок кредитования. Прирост этих сделок мы видим ежемесячно», – прокомментировала Нина Голубцова.

Заместитель генерального директора девелопера «Академический» (ГК «КОРТРОС») Нина Голубцова

«Сегодня главная задача застройщика – сделать жилье доступным для покупателя, чтобы сделки продолжали заключаться, несмотря на высокую ключевую ставку. Именно поэтому девелоперы идут на беспрецедентные скидки и готовы обсуждать индивидуальные условия. Это, по сути, лучший момент для покупателя: таких реальных уступок не было давно. На текущий момент семейный бюджет большинства россиян не выдерживает ежемесячных платежей по рыночной ипотеке – при текущей ставке этот инструмент стал малоэффективным. Он снова заработает, когда ставки опустятся хотя бы до 10–12 %. Важно понимать, что на депозитных счетах россиян сейчас размещено около 60 трлн рублей. Но эти деньги не двигаются: люди не хотят тратить сбережения при текущих условиях. Как только ЦБ снизит ключевую ставку, эти средства начнут перетекать на рынок недвижимости.

Девелоперы сегодня – злые и голодные. Это образное выражение отражает сложившуюся ситуацию: из-за высокой себестоимости строительства (рост цен на материалы, логистику, оплату труда) и снижения маржинальности проектов. При этом строительный цикл требует постоянных вложений – особенно в приобретение новых земельных участков, чтобы обеспечивать будущее развитие. Например, в Екатеринбурге цены на землю даже в пригородах достигли космических значений, что делает вход в новые проекты затруднительным. Поэтому рынок сегодня работает на компромиссе: застройщик делает все, чтобы покупатель мог позволить себе жилье – и тем самым сохранить движение в отрасли», – высказался о текущем состоянии рынка недвижимости директор Aleka Group Александр Матофаев.

Директор Aleka Group Александр Матофаев

Еще один путь для роста и развития девелоперских компаний – проекты по комплексному развитию территорий (КРТ). Коммерческий директор «Практики» Ксения Плешкова поделилась, что застройщик сосредоточился на проектах КРТ. Программа, которая имеет государственную поддержку, направлена на джентрификацию – комплексный подход к развитию территорий. Основная цель – благоустройство ранее депрессивных локаций, создание комфортной городской среды и стимулирование инвестиций в строительство. При этом девелопер получает право на застройку в обмен на определенные обязательства: создание социальной и транспортной инфраструктуры, расселение жителей, строительство нового жилья, часть которого используется под социальные нужды, а часть идет на продажу.

Коммерческий директор компании «Практика» Ксения Плешкова

«КРТ для нас является одним из векторов стратегии роста и развития компании. В год после отмены льготной ипотеки мы вышли в четыре новых региона. Последнее соглашение – с правительством Самарской области по реализации жилого проекта и созданием рабочих мест. Объем инвестиций составит 7,3 млрд рублей. В Екатеринбурге, Томске, Кемерове и Кургане реализуем проекты по КРТ. В КРТ другая экономика и другой цикл запуска проекта от момента его старта. Так, на некоторых объектах мы планируем не только строительство самих домов, но и планировку инфраструктуры, например детских садов и центров дополнительного образования. Мы видим перспективу КРТ для девелоперов, подходим к процессу с позиций трехстороннего сотрудничества. Это взаимодействие с государственными структурами, банками. Кроме того, важно учитывать, что мы несем большую социальную ответственность, потому что меняем облик городов», – объяснила Ксения Плешкова.

Эксперты отмечают, что, с одной стороны, КРТ имеет множество преимуществ для девелоперов. В их числе: доступ к земле без аукционов, льготные кредиты, налоговые послабления. Однако в этой схеме есть и свои риски, например, КРТ имеет долгие сроки реализации – около 10–15 лет. Кроме этого, в складывающейся ситуации экономические кризисы могут привести к недофинансированию и заморозке строек.

Элитное строительство

Сегодня девелоперские компании строят объекты разных типов, формируя индивидуальные экономические условия. При этом стоимость объектов может сильно отличаться в разных регионах. Если в уральских городах-миллионниках вилка стоимости премиальных квартир начинается от 230–250 тыс рублей за квадратный метр, то в Сочи она доходит до 1,3–2,5 млн рублей. Данная недвижимость пользуется спросом, и приобретая ее, покупатель предъявляет ряд обоснованных требований застройщику. При этом уровень предоставляемых комплексных услуг постоянно повышается. Отличаются не только сами объекты, но также клиенты, которые их приобретают.

Коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова

«Если в сегменте «стандарт» и «комфорт» в моменте приобретения и обсуждения встает вопрос: «Что вы мне дадите – привлекательную рассрочку или скидку привлекательную?», то в премиум-сегменте идти навстречу клиенту является делом чести. Мы работаем с клиентами, у которых, как правило, есть свой бизнес, у таких людей экономическое мышление. Они понимают, что находятся практически на бирже, где можно заключить хорошую и выгодную сделку. Процесс продажи начинается с процесса индивидуальных переговоров, в котором важно, чья позиция окажется сильнее», – рассказала коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова.

По мнению эксперта, современные реалии рынка диктуют новым игрокам необходимость оперативного реагирования на изменения экономической среды. Для этого необходимо регулярно проводить аудит текущего портфеля проектов для своевременной адаптации продуктов. Так, если несколько лет назад ГК «Атлас Девелопмент» была сосредоточена на бизнес-сегменте, то сейчас она предлагает жилье всех типов.

Конкуренция и появление новых игроков

Несмотря на сложившуюся экономическую ситуацию, девелоперские компании продолжают работать на масштабирование бизнеса, поэтому их география присутствия постоянно расширяется. Например, на рынок Свердловской области за последние 2–3 года зашли около 30 новых застройщиков. Одна из них – девелоперская компания «Север». Она известна своими проектами в Тюмени («Мозаика», «Тесла-Парк», «Смородина», «Дабл-Дабл» и другие). В Екатеринбурге «Север» реализует проект клубного дома «Литературный», а также строит «Эхо леса» – жилой квартал в Академическом районе. Еще один регион в географии девелопера – Москва.

Руководитель канала партнерских продаж девелоперской компании «Север» Евгения Смирнова

«Мы работаем на рынке 24 года, и нынешние сложные экономические условия не первые, в которые мы попадали. Тем не менее нам удается сохранить динамику и продолжать рост. Сейчас мы строим в Тюмени, всерьез и надолго зашли в Екатеринбург, а также в такой непростой регион, как Москва. Активно используем траншевую ипотеку. Это вид ипотечного кредитования, при котором банк выдает заемщику средства не единовременно, а частями (траншами), что снижает финансовую нагрузку на клиента. Или такой дополнительный инструмент, как рассрочка. Предлагаем ее на комбинированные продукты, когда вместе с квартирой приобретаются кладовые, парковочные места», – отметила руководитель канала партнерских продаж девелоперской компании «Север» Евгения Смирнова.

Эксперты отмечают, что на рынке недвижимости сегодня существует большая конкуренция. Покупатель приобретает не только квартиру, ориентируясь на количество квадратных метров, ее расположение, этаж, но и на инфраструктуру. И не всегда площадь объекта недвижимости будет иметь решающее значение. Порой на первый план выходит комфорт и достойный уровень жизни.

Современной тенденцией рынка недвижимости можно назвать выход застройщиков в другие регионы. Так, из Челябинска в Екатеринбург пришел девелоперский холдинг «Группа Голос», работающий в сфере жилищного строительства. В 2025 году компания запустила первый проект в Екатеринбурге, на Уралмаше. Девелопер делает ставку на создание комплексной среды для жизни и индивидуальный подход в сервисе. В том числе разрабатывает максимально широкий ассортимент финансовых инструментов.

«Мы практикуем систему длительных рассрочек, до трех лет. При этом они предоставляются в том числе в сданных домах, когда покупатель может сразу въехать в квартиру, сделать там ремонт под себя и спокойно жить. На рынок мы вышли и с новым инструментом, это «железобетонные инвестиции». Деньги у людей есть, об этом говорят 7 % наших продаж, которые осуществляются со 100-процентной оплатой собственными средствами. Эти средства мы предлагаем инвестировать. То есть при начале строительства покупатели размещают деньги на эскроу-счетах, а перед сдачей дома застройщик выплачивает определенные дивиденды. Так клиенты получают и выгоду за вложенную сумму, и зафиксированную стоимость, и зафиксированный объект недвижимости», – рассказала директор по продажам «Группы Голос» Евгения Манаева.

Внешней средой для девелоперов являются финансовые институты, банки, которые напрямую влияют на российский рынок недвижимости и, по сути, регулируют жизнедеятельность любого застройщика.

«Доля инвестиций в жилую недвижимость в целом по России падает. Если в 2022 году доля инвестиций в жилую недвижимость составляла 47 %, в 2023-м – 32 %, то сегодня – около 20 % от общего объема инвестиций. Больший интерес сегодня вызывает коммерческая недвижимость – офисная и складская. Напомню, что с 1 января 2025 года Центральный банк России ввел обязательный к использованию ипотечный стандарт. Он нацелен на то, чтобы бороться с ростом цен, в первую очередь на первичном рынке, не вшивать различные комиссии и скрытые платежи в первоначальную стоимость продаваемого жилья. Проходят первые проверки по этому стандарту: это девелоперам нужно иметь в виду при разработке собственных различных инструментов», – подчеркнул председатель комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов Антон Вовк.

Формирование новых инструментов по работе и привлечению клиентов, которые в настоящее время используют девелоперы, можно назвать способом выживания, но лучше – инструментом развития рынка. В этом уверен начальник МБУ «Мастерская генерального плана» администрации Екатеринбурга Павел Скачков.

«У нас живой и конкурентный рынок недвижимости, как жилой, так и нежилой. Строительство можно воспринимать как некую соревновательную дисциплину, на фоне которой разворачивается развитие городов. Предложение на рынке, в том числе и в Екатеринбурге, делают множество хороших застройщиков, как в секторе жилой, так и нежилой недвижимости. Считаю, что дела в этом секторе на самом деле обстоят достаточно неплохо. Большие перспективы открываются при взаимодействии с властными структурами, например при комплексном развитии территорий. Процесс подразумевает обоюдные гарантии, что чрезвычайно важно. Кроме того, при реализации проекта вместе с социальной развивается и коммунальная, а также транспортная инфраструктура», – сказал Павел Скачков.

Основные тенденции рынка недвижимости

Эксперты отмечают, что к середине 2025 года рынок российской недвижимости столкнулся с необходимостью структурной перестройки, которая вызвана несколькими экономическими факторами. Рост цен на новостройки в большинстве регионов страны замедлился, что связано с переключением вектора интереса граждан на дебетовые счета, которые интересны своей высокой доходностью. Также огромную роль сыграл факт ухода массовой льготной ипотеки, она являлась драйвером для наращивания темпов строительства на рынке.

«Мы наблюдаем определенную стагнацию цен на рынке недвижимости России. Рост не опережает инфляцию. Кроме того, сохраняется устойчивое снижение спроса на строящееся жилье: по нашим оценкам, 40–60 % по отношению к предыдущему году. Целевая аудитория, которая способна вписать ипотеку в семейный бюджет и платить ее по 30 лет, весьма исчерпаема. Осенью 2025 года могут быть введены новые ограничения по вхождению в ипотечные программы, что вызовет всплеск спроса. Еще одна неожиданность рынка: цены на жилье на стадии котлована, по крайней мере в Москве, сравнялись, а в некоторых случаях и превысили стоимость квартиры в строящихся домах. Раньше такая ситуация выглядела абсурдной. По нашему анализу, это происходит из-за того, что стандартные квартиры практически не выводятся на рынок, но начало реализовываться жилье преимущественно бизнес-класса, что меняет стоимость квадратного метра в статистике. Вторая причина – застройщики испытывают давление банков и вынуждены на самом начальном этапе показывать высокие цены, чтобы получить одобрение финансирования», – резюмировал президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.

Фото: ФедералПресс / Иван Кабанов; предоставлено ГК «ИКАР», «Север», ГК «КОРТРОС»

© Интернет-журнал «Global City» Светлана Цыганова